El sistema fiscal dará un giro que beneficiará a los propietarios con problemas de morosidad.
En el mundo inmobiliario, surgen varias preguntas cuando una persona decide alquilar un inmueble: ¿qué ocurre si el inquilino incumple el pago?, ¿debe el propietario tributar igual ante la Sunat por un ingreso que nunca recibió?, ¿se puede considerar renta un monto que jamás ingresó a su bolsillo?
Esto cambia con la Ley 32430
Con la Ley N.º 32430, publicada recientemente, esa regla cambia de manera sustancial. La norma modifica el artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta y dispone que las rentas de primera categoría —donde se encuentran los arrendamientos de bienes inmuebles por parte de personas naturales— se imputarán únicamente en el ejercicio en que sean percibidas. En otras palabras, si el inquilino no paga, el propietario ya no tendrá que tributar por un ingreso inexistente.
La nueva disposición, conocida como el régimen del “arrendamiento justo”, entrará en vigencia a partir del 1 de enero de 2026. Además, otorga al Poder Ejecutivo un plazo de 90 días para adecuar el reglamento respectivo, con lo cual se deberán precisar aspectos prácticos como el tratamiento de adelantos, atrasos en los pagos o situaciones especiales que podrían generar dudas en la aplicación.
Un principio de justicia tributaria
La crítica central al régimen anterior era que obligaba a los arrendadores a tributar sobre montos que nunca habían percibido. Esto generaba que, en la práctica, un propietario con un inquilino moroso terminara pagando de su propio bolsillo un impuesto calculado sobre una renta ficticia. La Ley 32430 corrige esa distorsión.
Impacto en la recaudación
El ajuste legal también genera interrogantes sobre su efecto en la recaudación fiscal. Con el criterio del devengo, el fisco aseguraba ingresos tributarios aun cuando los inquilinos no pagaban; con el percibido, esa recaudación ya no está garantizada.
