¿Siempre se debe pagar el impuesto a la renta cuando se vende un inmueble?

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Cuando una persona recibe una ganancia, está obligado a pagar el impuesto a la renta correspondiente a dicha ganancia. El impuesto a la renta, dividido en 5 categorías, señala que en el caso de la venta de inmuebles se aplica la renta de segunda categoría, esto es, 5% sobre la ganancia obtenida.

¿Qué significa esto?

Qué si yo adquirí un inmueble a S/ 300,000 y luego lo vendí a S/ 350,000, he tenido una ganancia de S/ 50,000. Sobre esta ganancia de S/ 50,000 deberé pagar su 5% a la Sunat, por lo cual, S/ 2,500 serán destinados a la entidad fiscalizadora.

Para efectos de este ejemplo hemos ignorado el factor de ajuste de la moneda, pero se debe tener en cuenta que el valor del sol si se toma en consideración al calcular el impuesto a pagarse. Este tema se tocará más a fondo más adelante.

Pero, ¿acaso siempre debo pagar impuesto a la renta?

Excepciones al pago del impuesto a la renta

La Sunat ha indicado que si usted adquirió el inmueble antes del primero de enero del 2004, cuando usted venda ese inmueble, no generará renta gravable y no deberá pagar nada a Sunat.

También se ha indicado que si el inmueble es considerado su “casa habitación”, su venta no estará sujeta al impuesto a la renta. Para que un inmueble se considere casa habitación, este debe haber estado en su posesión por un plazo de, por lo menos, 2 años y debe tener uso exclusivo de vivienda. No puede utilizarse para oficina, comercio, almacén, cochera o cualquier otro uso.

Asimismo, en caso uno tenga varios inmuebles que califiquen como casa habitación, solo se considerará como casa habitación el último inmueble que venda y todos los demás si deberán pagar impuesto a la renta. Es decir, si usted es lo suficientemente afortunado de tener una casa en la ciudad y otra en la playa, ambas que utiliza como casa habitación, en caso decida vender la casa de playa, aun si esta encaja en el supuesto de casa habitación, estará afecta al impuesto a la renta.

Esto, según lo dispuesto por el INFORME N.° 058-2012-SUNAT/4B0000, el cual señala que “en caso que el enajenante sea propietario de varios inmuebles que califiquen como casa habitación y efectúe la enajenación de los mismos, sólo se considerará como casa habitación al último inmueble enajenado; por lo que estará afecto al Impuesto a la Renta por las enajenaciones de los inmuebles realizadas antes de la última”.

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Tampoco se debe pagar impuesto a la renta de segunda categoría si no ha habido ganancia alguna. Es decir si el resultado de la venta no generó suficientes ingresos para cubrir el costo inicial del inmueble. Para esto se debe tener en consideración el factor de ajuste de la moneda.

¿Qué es el factor de ajuste?

Es un multiplicador emitido por el MEF para actualizar el valor de la moneda al valor actual. Por ejemplo, según el factor de ajuste publicado, si uno adquirió un inmueble en enero del 2009 a S/ 100,000 y se vende hoy en día, se debe aplicar un factor de 1.22, por lo que el costo real del inmueble traído al día de hoy sería S/ 122,000.

En ese sentido, aun si lo vendo hoy en día a S/ 120,000, aunque existe una aparente ganancia de S/ 20,000, realmente hay una pérdida de S/ 2,000, por lo que no habría impuesto a la renta a pagar.

Casos en los que no se paga renta de segunda categoría ya que se trata de renta de tercera categoría

La última excepción a no pagar renta de segunda categoría es porque se deba pagar una renta de tercera categoría, la cual graba las ganancias por un 29.5%.

Aunque esta categoría esta usualmente reservada para empresas, personas naturales deben pagar renta de tercera categoría cuando venden inmuebles si existe una habitualidad en la venta de inmuebles.

Por ejemplo, si una persona es propietaria de un terreno grande y vende partes de este terreno en instancias separadas, a partir de la tercera venta deberá pagar impuesto a la renta de tercera categoría, elevando los costos de la venta.

Lo mismo ocurre cuando una sociedad conyugal ha construido un edificio en su terreno y vende los departamentos por primera vez. Todas estas ventas de inmuebles están gravadas con un impuesto a la renta de tercera categoría, aun si los cónyuges no son empresas constructoras, o si solo uno de ellos realice actividades constructoras como profesión.

Cómo se paga

Al momento de realizar la compraventa de un inmueble ante una notaría, ellos le proporcionarán el factor de ajuste aplicable y le ayudaran a realizar el pago en el sistema de Sunat. Sin embargo, es necesario que conozcan cuando se gravan estas transacciones para poder pensar acerca del precio que se le dará al inmueble.

Tal vez les conviene bajar un poco el precio de venta o tal vez, conociendo cuanto van a pagar, pueden decidir en un precio el cual generé una renta la cual están dispuestos a asumir.

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Aspectos formales que exige Sunat por la entrega de muestras

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