¿Se debe pagar IGV en la primera venta de inmuebles?

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Exoneración del IGV

Consulta

La inmobiliaria Rumania SAC realizará la primera venta de un departamento ubicado en el distrito de Miraflores, el 17 de agosto del 2019, a un precio equivalente a S/ 150,000.00.

Al respecto, la empresa nos consulta lo siguiente:

¿Podrá estar exonerado al impuesto general a las ventas (IGV)?

De tener que pagar IGV, ¿se deberá considerar como la base imponible el precio de venta o solo el valor de la construcción?

Respuesta

Que, conforme al inciso d) del artículo 1 del TUO de la Ley del IGV, se encuentra gravada con el IGV la primera venta de inmueble que realicen los constructores de los mismos; siendo gravada la primera operación de venta de un inmueble recientemente construido, realizado por una persona que se dedique de forma habitual a la venta de estos inmuebles, a quien conforme al inciso e) del artículo 3 del TUO de la Ley del IGV, se le conoce como constructor. En concordancia con el artículo 4 del Reglamento del TUO de la Ley del IGV, se establece lo siguiente:

Tratándose de lo dispuesto en el inciso e) del Artículo 3 del decreto, se presume la habitualidad cuando el enajenante realice la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de un periodo de doce meses, debiéndose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. De realizarse en un solo contrato la venta de dos o más inmuebles, se entenderá que la primera transferencia es la del inmueble de menor valor.

En este sentido, se debe considerar que en el supuesto de afectación a la primera venta de inmueble edificado, solo se grava el valor de la construcción en donde se presume que el valor del terreno es equivalente al 50 % del valor de la transferencia; conforme al numeral 9 del artículo 5 del Reglamento del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, el cual en uno de sus apartados señala lo siguiente:

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Base imponible en la primera venta de inmuebles

Para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, se considerará que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50 %) del valor total de la transferencia del inmueble.

No obstante, si la primera venta del inmueble recién construido cumple con lo establecido en el literal B) del apéndice I del TUO de la Ley del IGV, estaría exonerada del IGV, siempre que se destine a vivienda, el valor de la venta del inmueble no supere las 35 UIT (S/ 147, 000.00) y la empresa inmobiliaria cuenta con la presentación de la solicitud de licencia de construcción admitida por la municipalidad correspondiente. Asimismo, para efectos de determinar el valor de la venta del inmueble, se considera también el valor del terreno para determinar si es superior a las 35 UIT.

Sobre lo mencionado, la Administración Tributaria se ha manifestado en el Informe N.° 026-2015-SUNAT/5D0000, donde señala lo siguiente:

Tratándose de la exoneración del IGV en la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor de los mismos, prevista en el literal b) del apéndice I de la Ley del IGV, a efectos de establecer si el valor de venta del inmueble supera o no las 35 UIT debe considerarse el valor del terreno como parte de dicho valor.

Teniendo en cuenta lo anterior, para determinar la exoneración de la primera venta del departamento que efectúe la inmobiliaria Rumania SAC, debemos calcular el valor de la venta (diferenciando el valor del terreno y de la construcción), el IGV y el precio de venta (valor de la venta más el IGV), como se muestra en el siguiente cuadro:

Con respecto a la primera consulta, determinamos que se encuentra gravada con el IGV, debido a que el valor de la venta es superior a las 35 UIT, considerando tanto el valor del terreno como el valor de la construcción. En lo concerniente a la segunda consulta, el IGV a pagar se calcula en base al valor de la construcción, siendo equivalente el IGV a S/ 13, 500.00, sin tomar en cuenta como base imponible del IGV el valor del terreno.

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