Casos en los que no se paga Impuesto a la Renta por venta de inmuebles

1. CUANDO NO HAY GANANCIA DE CAPITAL

La norma tiene como objetivo gravar la ganancia de capital, quiere decir que las acciones que no generen ganancia, o resulten a pérdida por diferentes razones, no están gravadas.

Recordemos que el cálculo del IR se obtiene de la diferencia del monto total obtenido menos el monto de adquisición actualizado por el ICM (Índice de Corrección Monetaria).

Es el caso de inmuebles que se adquirieron por compraventa a X soles, sin embargo, por la antigüedad, la disminución de sus cualidades o por factores económicos externos, ésta se deprecia.

2. CUANDO SE TRANSFIERE A TÍTULO GRATUITO

La Ley del Impuesto a la Renta en su artículo 5 es taxativa cuando señala que, para efectos del impuesto se consideran los actos de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso.

Así también el Informe 030-2004-SUNAT/2B0000 (La transferencia de propiedad de inmuebles efectuada mediante donación o anticipo de legítima no se consideran enajenaciones para efecto del Impuesto a la Renta y, por tanto, respecto de dichas operaciones no existirá la obligación de efectuar el pago a cuenta a que se refiere el artículo 84-A del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta); advierte que la transferencia de propiedad de inmuebles efectuada por donación o anticipo de legítima no se consideran enajenaciones.

En la práctica, utilizando el argot popular al señalar que hecha la ley hecha la trampa, existen casos en los que se mal utilizan estas transacciones con la finalidad de no pagar impuestos. Cabe señalar que, cada vez la SUNAT tiene mayores herramientas para detectar evasión de impuestos. Estas herramientas, entre otras, son el rastro de operaciones bancarias cuyo monto supera las 3 UIT (Unidades Impositivas Tributarias) las declaraciones informativas de los notarios sobre operaciones realizadas, las declaraciones a las Unidades de Inteligencia Financiera, etc.

3. CUANDO ADQUIERO EL BIEN INMUEBLE ANTES DE 1.1.2004

De acuerdo con la trigésima quinta cláusula de las Disposiciones Transitorias y Finales de la Ley del Impuesto a la Renta, son ganancias de capital las que se devengan a partir del 1.1.2004 (Disposiciones Finales y Transitorias). Quiere decir que, para que la ganancia por la venta de un inmueble se encuentre gravada, el bien materia de enajenación debe haber sido adquirido a partir del 1.1.2004, no oponiendo ninguna otra condición o restricción.

En términos prácticos, no importa la cantidad de propiedades que se transfiera, ni el monto que se perciba por ellas; siempre que las propiedades hayan sido adquiridas antes de la fecha, no estarán gravadas y por ende no se pagará el impuesto. No obstante, vale la aclaración que esta condición no amparan las rentas que son de tercera categoría, ya sea ejecutada por persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal.

4. CUANDO ES CASA HABITACIÓN

El artículo 2, inciso c.1 de la Ley del Impuesto a la Renta (Ley de IR. Artículo 2. c) No constituye ganancia de capital gravable por esta Ley, el resultado de la enajenación de los siguientes bienes, efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría: i) Inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante) señala que no constituye ganancia de capital cuando el bien vendido sea ocupado como casa habitación.

Para efectos de la norma, se considera casa habitación al inmueble en donde se desarrolle la vivencia y que fue adquirido no menos de 2 años anteriores a la fecha de transferencia. Además de no estar destinado exclusivamente a comercio, oficina, industria, etc. (Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta: Artículo 1-A: Para efecto de lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del Artículo 2 de la Ley, se considera casa habitación del enajenante, al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares)

La norma hace referencia a la no exclusividad de residencia debido a que muchas personas comparten su lugar de habitación con su centro de trabajo. Así mismo, otras personas ponen en alquiler partes de su casa habitación con el objeto de obtener rentas. Aún si la propiedad estuviera físicamente independizada, se considera casa habitación siempre en cuando la parte independizada no tenga partida registral propia.

5. CUANDO VENDO LA ÚLTIMA VIVIENDA

El Reglamento de la Ley también señala el caso de tener varias propiedades usadas como casa habitación (que además cumplan con el requisito de 2 años) y que al ser transferidas pueda una de ellas no pagar impuesto.

Actualmente es factible la obtención de casas de campo, casas de playa o departamentos en zonas céntricas. Si todos estos inmuebles cumplen con el criterio de casa habitación, para efectos de no pagar el impuesto se considerará únicamente como tal a la última propiedad que se transfiera a título oneroso. Y finalmente, en caso de que todas las propiedades se vendieran en una sola oportunidad, la norma señala que no pagará impuesto la propiedad de menor valor (Reglamento de la Ley IR. Artículo 1-A: En caso el enajenante tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será considerada casa habitación sólo aquél que, luego de la enajenación de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad. Cuando la enajenación se produzca en un solo contrato o cuando no fuera posible determinar las fechas en las que dichas operaciones se realizaron, se reputará como casa habitación del enajenante al inmueble de menor valor).

Fuente: Inmobiliaria Cabrera