{"id":2154,"date":"2015-09-18T19:43:59","date_gmt":"2015-09-19T00:43:59","guid":{"rendered":"http:\/\/www.perucontable.com\/noticias\/?p=2154"},"modified":"2015-09-18T19:43:59","modified_gmt":"2015-09-19T00:43:59","slug":"7-claves-legales-contrato-capitalizacion-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.perucontable.com\/noticias\/7-claves-legales-contrato-capitalizacion-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"Las 7 claves legales del contrato de capitalizaci\u00f3n inmobiliaria"},"content":{"rendered":"

\"inmobiliaria\"<\/a><\/p>\n

Con el objetivo de facilitar que miles de peruanos accedan a una vivienda recientemente se han dictado algunos dispositivos legales que buscan promover el financiamiento en la compra de inmuebles. El m\u00e1s reciente ha sido el Decreto Legislativo N\u00b0 1196, el cual ha modificado diversos art\u00edculos de la Ley de Bancos y de la Ley que regula el contrato de capitalizaci\u00f3n inmobiliaria (CCI).<\/p>\n

En tal sentido, se dispuso que mediante el CCI las personas puedan ocupar una vivienda con el pago de una cuota mensual, que incluir\u00e1 el monto de arrendamiento y un adicional que ir\u00e1 a una cuenta de capitalizaci\u00f3n individual que les permitir\u00e1 comprar ese inmueble.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1les son las principales caracter\u00edsticas e implicancias legales del CCI? Aqu\u00ed te lo explicamos.<\/p>\n

1. \u00bfEn qu\u00e9 consiste el CCI?<\/strong><\/p>\n

Es un contrato por el cual una empresa de operaciones m\u00faltiples (bancos y cajas) o una empresa de capitalizaci\u00f3n inmobiliaria \u2013 ECI (que compran y\/o edifican viviendas con el fin de arrendar) financian el acceso de una persona natural (cliente) al uso de un inmueble para destinarlo a vivienda.<\/p>\n

Este cliente, a su vez deber\u00e1 pagar cuotas peri\u00f3dicas que incluyen el arrendamiento, los aportes a la capitalizaci\u00f3n individual que realice, entre otros. Adem\u00e1s tendr\u00e1 la opci\u00f3n de comprar dicho bien por un valor pactado mediante la aplicaci\u00f3n de la capitalizaci\u00f3n individual.<\/p>\n

2. \u00bfQu\u00e9 formalidades debe cumplir el CCI?<\/strong><\/p>\n

El CCI se debe celebrar por escrito mediante el Formulario \u00danico de Capitalizaci\u00f3n Inmobiliaria (FUCI), en el que debe consignarse el precio de la opci\u00f3n de compra del inmueble en caso el cliente ejerciera dicha opci\u00f3n.<\/p>\n

Adem\u00e1s, el FUCI debe ser inscrito obligatoriamente en el Registro de Predios de la Sunarp y caduca un (01) mes despu\u00e9s del vencimiento del contrato.<\/p>\n

Igualmente, para prorrogar el CCI se ha establecido que las firmas de las partes deben ser legalizadas por el notario, y tal pr\u00f3rroga puede ser inscrita por cualquiera de ellas.<\/p>\n

3. \u00bfQu\u00e9 derechos y responsabilidades asumen las partes del CCI?<\/strong><\/p>\n

El cliente recibe el inmueble para usarlo como vivienda por un periodo determinado, teniendo a su cargo el pago de una cuota peri\u00f3dica y los dem\u00e1s conceptos pactados en el FUCI, teniendo el derecho de ejercer la opci\u00f3n de comprar el inmueble.<\/p>\n

La empresa de operaciones m\u00faltiples o la ECI puede ceder sus derechos sin requerir la autorizaci\u00f3n o consentimiento del cliente, si as\u00ed lo pactaron en el FUCI, surtiendo efectos dicha cesi\u00f3n desde el momento de la comunicaci\u00f3n fehaciente al cliente.<\/p>\n

Por otro lado, el cliente es responsable de los da\u00f1os que pudiera causar al bien inmueble desde el momento en que lo recibe. En tanto que la empresa de operaciones m\u00faltiples o ECI no asume responsabilidad alguna por la idoneidad del inmueble y caracter\u00edsticas al haber sido elegido por el cliente, quien tiene dicha obligaci\u00f3n.<\/p>\n

4. \u00bfEl inmueble o la capitalizaci\u00f3n individal son susceptibles de embargos y\/o grav\u00e1menes?<\/strong><\/p>\n

No, no son susceptibles de embargo, afectaci\u00f3n ni gravamen por mandato administrativo o judicial en contra del cliente, ni el inmueble objeto de un contrato de CI ni la capitalizaci\u00f3n individual del cliente vinculado al mismo.<\/p>\n

Por ello, se dispone que el juez deber\u00e1 dejar sin efecto cualquier medida precautoria que se hubiese trabado sobre estos bienes por el solo m\u00e9rito de la presentaci\u00f3n del FUCI. No se admitir\u00e1 recurso alguno en tanto no se libere el inmueble y este sea entregado a la empresa de operaciones m\u00faltiples o ECI.<\/p>\n

5. \u00bfC\u00f3mo se ejerce la opci\u00f3n de compra?<\/strong><\/p>\n

El cliente tiene derecho a ejercer la opci\u00f3n de compra siempre y cuando haya cumplido con todas las obligaciones establecidas en el FUCI. As\u00ed, debe haber pagado las cuotas peri\u00f3dicas convenidas, conceptos complementarios, intereses, gastos y comisiones que correspondan, y pagar el precio de la opci\u00f3n de compra pactado, abon\u00e1ndolo en la cuenta que se le indique para tales efectos y en la fecha se\u00f1alada en el FUCI, comunic\u00e1ndole a la empresa de operaciones m\u00faltiples o ECI de dicho abono.<\/p>\n

Si la opci\u00f3n de compra se ejerciera antes de la fecha pactada, al pago del precio de la opci\u00f3n de compra se acumular\u00e1 el pago del importe total de las cuotas peri\u00f3dicas por vencer y sin considerar los intereses no devengados, salvo pacto distinto.<\/p>\n

Ahora bien, para que la transferencia de propiedad efectuada se inscriba en el Registro de Predios de la Sunarp debe extenderse la escritura p\u00fablica respectiva.<\/p>\n

En caso el cliente decida no ejercer la opci\u00f3n de compra, la empresa de operaciones m\u00faltiples o ECI est\u00e1 obligada a devolver el importe correspondiente a la previsi\u00f3n del pago de los tributos, conjuntamente con la capitalizaci\u00f3n individual y sin perjuicio que el cliente deba devolver los subsidios que hubiera recibido.<\/p>\n

6. \u00bfEn qu\u00e9 casos se resuelve el CCI?<\/strong><\/p>\n

El contrato de CI se resuelve por las siguientes causales: i) incumplimiento de pago de la cuota peri\u00f3dica pactada por dos (02) meses consecutivos, dentro del plazo contractual; ii) incumplimiento de pago de los conceptos complementarios de la cuota peri\u00f3dica; iii) uso del inmueble para fines distintos al de vivienda, acreditada mediante constataci\u00f3n policial o notarial; y, iv) otras que se establezcan expresamente en el CCI.<\/p>\n

En todos estos supuestos la empresa de operaciones m\u00faltiples o ECI debe comunicar al cliente, mediante carta notarial, la resoluci\u00f3n del contrato invocando la causal correspondiente y adjuntando la liquidaci\u00f3n del saldo deudor.<\/p>\n

Resuelto el contrato se debe entregar el inmueble a la empresa de operaciones m\u00faltiples o ECI dentro de los diez (10) d\u00edas h\u00e1biles siguientes.<\/p>\n

7. \u00bfCu\u00e1l es el tratamiento del desalojo en este caso?<\/strong><\/p>\n

Ante el incumplimiento de la entrega del inmueble por parte del cliente en caso de resoluci\u00f3n del CCI, la empresa de operaciones m\u00faltiples o ECI puede demandar contra el cliente o contra cualquiera que lo posea, el desalojo a trav\u00e9s del Proceso \u00danico de Ejecuci\u00f3n de Desalojo.<\/p>\n

A dicha pretensi\u00f3n se le puede acumular la pretensi\u00f3n de pago de las cuotas peri\u00f3dicas adeudadas y los conceptos complementarios adeudados, siempre que la empresa de operaciones m\u00faltiples o ECI haya asumido la obligaci\u00f3n de realizar dichos pagos a nombre del cliente. Sin perjuicio de ello, la ejecuci\u00f3n de desalojo no se supeditar\u00e1 a la resoluci\u00f3n de cualquier otra pretensi\u00f3n acumulada.<\/p>\n

Es preciso mencionar que en virtud de la modificaci\u00f3n del art\u00edculo 7-A de la Ley N\u00b0 26872, Ley de Conciliaci\u00f3n, se ha dispuesto que no procede la conciliaci\u00f3n en este nuevo supuesto de desalojo.<\/p>\n

Fuente: Diario La Ley.<\/p>\n

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