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calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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Amigos foristas, por favor como es el calculo del igv por la venta de un departamento por parte de una empresa constructora.
se vende a una persona natural y el precio del dpto. es de S/. 200,000.00, -es lo que me paga el Cliente-
se que hay una parte inafecta otra afecta y el igv
que monto seria el INAFECTO
que monto seria el AFECTO
que monto seria ell IGV

Les agradezco desde ya su valiosima ayuda.


Julio Cesar

Enviado el: 27/2/2008 22:50
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Julio César
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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Hola Julio.

Bueno, el literal d) del artículo 1 de la Ley del IGV, establece que se encuentra gravada con el IGV la primera venta de inmuebles que realice el constructor (en este caso estoy asumiendo que se trata de la primera venta que realiza el constructor).

Por otro lado, de acuerdo con el numeral 9 del artículo 5 del Reglamento del IGV, para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, se considerará que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor total de la transferencia del inmueble.

Por tanto:

valor gravado sera: 200,000 x 50% = 100,000
valor no gravado: 200,000 x 50% = 100,000

IGV 19% = 19,000


Ahora debes considerar que para efecto del credito fiscal debes considerar solo la fracción del 50%, dado que solo esta gravado con igv el 50% del valor de los ingresos.

Es decir si las adquisiciones realizadas para la construccion del inmueble fue de S/ 80,000, el igv (19% de 80,000) deberas disgregarlo asi:

IGV credito: S/ 7,600
IGV costo: 7,600




Saludos.

Enviado el: 27/2/2008 23:22
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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Amigo forista.

Gracias por el dato, pero con los datos que me das, puedo observar que el monto a pagarme mi cliente seria 219,000.00
y no 200,000.00 como es lo que mi cliente me paga.
seria: no afecto 100,000.00
afecto 100,000.00
IGV 19,000.00
ToTal: 219,000.00

Deberia ser, al menos eso creo, que la suma de lo afecto+ no afecto + igv debe ser 200,000.00


podrias dar tu pinion al recpecto


Gracias

Julio Cesar

Enviado el: 2/3/2008 14:44
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Julio César
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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amigos foristas
y cuanto de renta tendria que pagar este constructor?

espero repstas
betty99

Enviado el: 3/3/2008 16:37
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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Estan aplicando mal la norma.

Respondiendo a CESARJULIO en el primer foro.

Precio de Venta es: s/.200,000.00 Soles precio de venta osea incluido el impuesto, es decir el Cliente no le va pagar ni centavo mas.

Partiendo de esta primicia seria lo siguiente:
200,000/2.19=91,324.20

Declarar en el PDT
AFECTO.......91,324.20......IGV.........17,351.60
INAFECTO....91,324.20......IGV.................0.00

(Suma las 3 ciffras te da los 200,000)

BETTY99:
El impuesto al renta si recien inicias tus actividades o arrojas perdida S/Balance es 2% si no es coeficiente.



Saludos

Enviado el: 4/3/2008 21:09
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Jaime E. Barrientos R.
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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Excelente!!
Gracias por la respuesta, JBS.

Llege a esa interpretación de la Norma gracias por confirmarmela solo una cosa mas.
Como seria el registro en en libro de compras, logicamente que despues del ratio que se determina en el PDT.
1.- TOTAL COMPRAS 100,000.00 .. IGV.... 19,000.00 TOTAL 119,000.00
2.- COMO RESULTADO DE MIS VENTAS AFECTAS E INAFECTAS POR LA PRORRATA SOLO UTILIZO DE IGV .... 10,000.00
3.- ESTE RESULTADO SOLO SE DEDE LLEVAR EN EN UNA HOJA DE CONTROL O TAMBIEN DEBE FIGURAR EN MI LIBRO DE COMPRAS.

4. DE SER ASI MI LIBRO DE COMPRAS SE PRESENTARIA SI:

COMPRAS INAFECTAS ..... 56,638.00
COMPRAS AFECTAS............52,362.00
IGV...................................10,000.00

TOTAL .............................. 119,000.00

POR FAVOR ESTOY EN LO CIERTO?

AGRADEZCO DESDE YA LA VALIOSA AYUDA.

JULIO CESAR

Enviado el: 4/3/2008 22:58
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Julio César
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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LIBRO COMPRA:
AFECTA.........................IGV.................TOTAL
100,000.........................19,000..........119,000

Ahora en el PDT aplicando el coeficiente en compras te resulta 10,000 como crdito de IGV y no 19,000

En el libro diario por la diferencia.
64......................9,000
40.................................... 9,000
Se toma como gasto y no como credito la diferencia.

Saludos

Espero que sea de tu ayuda.

Enviado el: 5/3/2008 11:25
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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Gracias JBS

Muy valiosisima tu ayuda ..


Julio Cesar

Enviado el: 5/3/2008 13:35
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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Estamos para ayudarnos.

Enviado el: 5/3/2008 14:49
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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Holas; antes que nada agradecer la ayuda de los muchachos a saber más de los temas q se consultan (en este caso de construcción); en este caso voy a complementar un pco más sobre el tema de las empresas constructoras; Yo trabajo en una empresa inmobiliaria q construye y vende dptos y bueno esta califcada como constructor;

Con respecto al cálculo de la base afecta e inafecta para el cálculo de IGV ; debemos tener en cuenta nuestros conceptos contables; el caso de la primacía de lo sustancial sobre lo formal; para este caso, si yo realizo una construcción, tomo en cta el valor del terreno (inafecta) y el de la edificación (afecta); para el cálculo del IGV me baso en el prorrateo, x ejm si el terreno me costo S/. 200,000; ahora si supone que tengo precios pre vta, yo tengo que realizar un prorrateo (regl del IGV art 6); entre la parte afecta y no afecta par el calculo de mi IGV; hagsamos +suposicíon vendo 6 dptos c/u peusto a valor de vta (sin IGV) en 130,000 x 6 = 780,000 esta es la base total de venta; calc prorrateo en % 200,000/780,000= 25,64% es el inafecto (el numerador es el costo del terreno); la dif es la parte afecta 74,36 %; de esa manera yo utilizare mi crédito fiscal como el impuesto bruto;
ejm;
compra de cemento 11,900
Base 10, 000
% inafecto = 2564
% afecto = 7436
IGV costo = 487
IG cred fiscal = 1413 Suma total: S/. 11,900

Cuando me pagan un anticipo; x ejm el 50% del dpto (130,000+IGV)/2= S/ 77350

% inafecto ( 65000 x 25.64%)= 16666
% afecto = (65000 x 74.36%)= 48334
IGV ,inafecto = 3167
IGV afecto = 9183 Total: S/ 77,350

Bueno es n ejm ahora si hay ajustes en los precios pre venta, q luego se convierte en psot venta depenidedo se va ajustando el %

Así sería la realidad; entr comillas es un poco engorroso, pero de esa manera se trabajría tal como es; ahora la mayoría de las empresas utiliza el hecho supuesto gravable q el terreno es el 50% del valor de la construcción; y en las empresas del medio parece q así aplicamos para el calculo del IGV; como los ejm de los amigos foristas.

COn respecto al IR; hay q tomar en cuenta q esta se basa en el principio del devengado (ver NIC 18; y el marco d preparación y presentacion de las NICS); llamaremos devengada la transacción cuando el dpto o la edificación se haya entregado al cliente; y transfeiera los riesgos de uso x parte del cliente; ahí recien estamos en la obligación de reliazr pagos a cta de IR ya sea x coef o el 2%; ahora como practicismo (excepto tomando el cirterio del art 63 del IR de las empresas constructoras); he trabajado anteriormente en una empresda donde se pagaba el p/a/c de IR sin tomar en cuenta el cirterio mencionado anteriormente.
Nuestra oficina de contabilidad llamo a una consultora y nos dijeron que si haciamops pagos a cta de IR; estaríamos declarando y pagandop datos indebidos (x llamrlo así); quisiera saber que criterio toman en sus empresas los amigos forista para realizar los pagos a cta de IR.

Ante todo gracias x sus rptas. Q les vaya bien...

Enviado el: 8/3/2008 20:39
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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TUO IGV art23 Operaciones gravadas y no gravadas
Reglamento art6 numeral 6 sujetos que realicen operacioens gravadas y no gravadas.
Esta aplicacion se ve en el PDT621; para el CREDITO FISCAL
(Si bien es cierto es un coeficiente que resulta de las ventas pero se aplica a la base imponible de compras)

----------- * --------------

Ahora el art 63 del TUO LIR y el art36 de su reglamento se aplica cuando se ralice CONTRATOS DE CONSTRUCCION, y cuando una empresa lo edifica y lo vende se aplica el art57 del TUO LIR.

Bueno el calculo para la base del IGV de ventas ya esta claro ( Precio Total / 2.19 ).


Una acotacion mas....

Saludos...

Enviado el: 22/3/2008 11:58
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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EN CUANTO A CALCUKLO DEL CREDITO FISCAL , CREO QUE EL AMIGO ERAMOS ESTA EQUIVOCADO.

EN LAS COMPRAS EN PRIMER LUGAR SE DEBE IDENTIFICAR SI ESTA GRAVADA O NO, SI ES LO PRIIMERO SE DEBE CONSIDERAR LO SIGUIENTE :IDENTIIFICAR LA NATURALEZA , OSEA ADONDE ESTAN DESTINADAS TALES COMRAS A OPERACIONES (VENTAS) GRAVADAS ,NO GRAVADAS O EN SU DEFECTO A OPERACIONES GRAVADAS Y NO GRAVADAS
EN ESTE CASO DE CONSTRUCCION LAS COMPRAS POR MATERIALES MANO DE OBRA Y EN GENERAL ESTAN DESTINADAS A OPERACIONES CONJUNTAS POR ESO ES KE TALES COMPRAS VAN EN LA COLUMNA DE COMPRAS CONJUNTAS Y AL CREDITO FISCAL KE SE TIENE SE LE APLICA EL COEFICIENTE DE PRORRATEO KE NORMALMENTE ES 50% O VARIA SI SE TIENE DEPARATMEMNTOS GRAVADOS Y NO GRAVADOS .

PERO ASI TODOS LOS DEPARATAMENTOS ESTAN EXONERADOS LAS COMPRAS VAN EN LA COLUMNA DE COMPRAS DESTINADAS A OPERACIONES NO GRAVAS Y EL IGV SE LLEVA AL GASTO

O SI TODOS LOS DEPARATAMENTOS ESTAN GRAVADOS LAS COMPRAS VAN A COLUMNA DE OPERACIONES CONJUNTAS SIENDO EL COEFICIENTE 50%

Enviado el: 22/3/2008 15:14
_________________
Manuel Medina R.
RPM: #999473405 RPC: 949172326
Nextel: 606*8866
manumed7@hotmail.com

El conocimiento y la comprensión sobre los demas es sabiduría
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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?

crees?

..........."MANUEL MEDINA"

Enviado el: 23/3/2008 23:29
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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Holas a todos
Bueno, algo importante a mencionar en este tema, aunque esta es la primera vez que trabajo en una empresa constructora y tengo poco tiempo aqui; la situacion es que como consecuencia de una auditoria de sunat se descubrio que la empresa estaba tomando el 100% del credito fiscal de compras por la construccion de un edificio de departamentos cuya construccion se envargo a la gente de Graña & Montero y con cuya asesoria se manejo el tema del IGV segun lo que me comento el dueño; inclusive tengo un informe del afamado estudio Rodrigo, Elias & Medrano que anexe junto a mi reclamo y dirigido a la SUNAT por todas las resoluciones de determinacion y multas aplicadas como consecuencia de la no aplicacion de prorrata. Inclusive la CAPECO tambien respalda nuestro reclamo.
En un tema de interpretacion que podria sentar jurisprudencia la respecto.
Esto es lo que textualmente afirma CAPECO en ellibro Construyendo - Contingencias / Tributacion del sector inmobiliario y de construccion del autor Horge Picon Gonzales:
"Desde nuestro punto de vista, considerando que el art.23 de la ley del IGV señala que a pesar que la transferencia del inmueble supone tanto la venta de la construccion como del terreno, debido a que estamos ante un unico bien, legalmente existe una ficcion que los considera operaciones eparadas para efecto de calcular el credito fiscal. En tal sentido siendo posible separar las adquisiciones destinadas a la venta de la construccion y a la venta del terreno, debemos llegar a la conclusion que las adquisiciones por materiales de construccion estan destinadas exclusivamente a la venta de la construccion, y por lo tanto adoptaremos la alternativa que nos permite adoptar el 100% del credito fiscal.
Cabe indicar que existiran adquisiciones que esten destinadas tanto a la venta de la construccion como a la venta del terreno, como los gastos de publicidad o comisiuones pagadas por la venta del inmueble, asi como todos los gastos administrativos y similares; en estos casos, sobre el IGV de dichas adquisiciones se aplicara el factor o prorrata en cuyo deniminador se incluira el valor del terreno"
Y concluye con que el IGV de los materiales de construccion de inmuebles destinados a la venta puede aplicarse como credito fiscal el 100%.
En espera de sus comentarios.

Enviado el: 9/5/2008 16:20
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Re: calculo del igv en venta de dpto. de una constructota
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buenos dias a todos y gracias por responder a mi mensaje.
tengo intenciones de ingresar en el mundo de la construcion, para el cual tengo un terreno, en el cual edificar 03 departamentos (segun parametros urbanisticos de la municipalidad). Estos departamentos tendran un precio de 50 UIT(aprox.) mi pregunta es: que igv debo pagar al sunat por el 1°, 2° y 3° departamento?. y si mi precio de venta por cada uno de estos departamentos es mayor del 50 UIT. otra duda que tengo es vender estos departamentos como persona natural o como una constructora. gracias por sus respuestas y concejos.

Enviado el: 25/6/2008 5:36
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