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Las estafas inmobiliarias más frecuentes y cómo evitarlas

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¿Es suficiente no contratar con empresas de “papel”? Especialista brindó estas recomendaciones

Con 66 años, Humberto Armijo lo perdió prácticamente todo, y ahora vive con uno de sus hijos al suroeste de Lima,  con la esperanza de que algún día recuperará la casa de la que fue despojado. Una persona inescrupulosa se apropió de su hogar con una carta poder falsa.

Daniel Linares Avilez, socio fundador del Estudio Linares Abogados, nos brindó algunos alcances sobre  las estafas inmobiliarias, que de acuerdo al INEI se han incrementado en los últimos años. “Todo es prevenible, el problema no es que no haya herramientas, el problema es que la gente no previene. Normalmente el estafado ha tenido negligencia en el camino”, explica.

► Bienes futuros: Adquirir un inmueble que aún no está construido suele ser una idea tentadora. Sin embargo, esta es una de las modalidades donde “es más fácil estafar”, según advierte Linares.  “Cuando firmas un bien futuro no recibes un inmueble inscrito, entonces necesitas más información”, afirma.

Para disminuir el riesgo, será necesario obtener la mayor información que se pueda tener del inmueble. Hablamos de planos, la memoria descriptiva, la relación de acabados, la licencia de construcción, la historia del terreno, y datos como quién es el vendedor, qué respaldo tiene la empresa. “Cuando una operación se hace a través de un banco tiene más respaldo”, agrega Linares.

► Doble titulación: En ocasiones, en el Registro de Predios se presentan duplicidades de partidas registrales, es decir, un mismo bien puede estar inscritos a nombre de varias personas.  Para que esto ocurra, indica Linares, se suele acudir a documentos falsos.

Al respecto, el abogado recomienda que se haga, previamente, una visualización en registros públicos. “Si se trata de un inmueble inscrito es necesario leer la historia registral, tanto de los asientos como de los títulos archivos”, plantea.

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►Empresas de papel:  “Cogen tu plata y desaparecen”, así describe Linares a este tipo de empresas. Para evitar está modalidad de estafa recomienda que se investigue a la empresa con la que se pretende contratar.  “En registro públicos tienen que ver quienes son sus representantes. Puedes ir a la Sunat, si tu ves que no son nadie sospecha, o pide una garantía que cubrir tu operación”, expresa.

A la par indica que el comprador debe procurar pagar por tramos. Lo peor que podría hacer sería entregar mucho dinero al inicio, ya que incluso si se entablará un juicio y ganará, sería difícil cobrar a alguien que no cuenta con dinero.  “Esa es la estafa, la del tipo que no tiene nada que perder y se lleva tu dinero porque sabe que no lo vas a poder recuperar”, dice.

►Más problemas: Otra modalidad de estafa es la de aprovecharse de la incapacidad de un familiar, entregar edificios que no están regularizados, o inmuebles que no cumplen con las características ofrecidas en el contrato.  “Si tienes una relación de acabados y no cumplen contigo, ya que te cobran 100 por algo que vale 1, ahí estarías entrando en un tema de estafa”, añade.

Para evitar las estafas inmobiliarias, recomienda que se revise minuciosamente el contrato, y que se consulte a Indecopi, Infocorp o la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales para saber el récord de comportamiento de las empresas ante las instituciones financieras, además de tener asesoría de un abogado. “Siempre hay que tomar previsiones”, sostiene.

Asimismo, antes de celebrar un contrato, se sugiere que obtenga el Certificado Registral Inmobiliario, un documento emitido por la Sunarp que precisa el nombre de los propietarios del inmueble, las características del mismo, si existen demandas o embargos, entre otros datos.

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Lo que debes saber sobre los regímenes patrimoniales en el matrimonio

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Cuando una pareja decide casarse también deber tomar una decisión conjunta sobre la forma en que manejarán su patrimonio, optando por uno de los regímenes económicos que existen en el Perú: por un lado, la sociedad de gananciales, en donde los bienes adquiridos durante el matrimonio civil le pertenecen a ambos cónyuges; y, por otro lado, la separación patrimonial, que permite que cada quien sea dueño de lo obtenido durante la unión.

Según la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp), hasta julio del año pasado, 4,283 parejas en el país decidieron acogerse al régimen de la separación de bienes, siendo Lima el lugar que concentra la mayor cantidad de estos registros (2,467). En el 2015 y 2016 se inscribieron respectivamente 7,080 y 7,327 parejas en esta modalidad.

Sociedad de gananciales

Si al contraer matrimonio la pareja no ha expresado su deseo de realizar la separación patrimonial, la ley entiende que ha optado por la sociedad de gananciales. 

“Este régimen supone que, si bien cada uno de los cónyuges llega al matrimonio con bienes propios, todos aquellos adquiridos a partir de la unión serán parte de un patrimonio común. Esto incluye que cuando se quiera disponer de estos bienes, ya sea para una venta o hipoteca, será necesaria la intervención de ambos cónyuges para que la operación sea eficaz”, explica la abogada civil del Estudio Linares Abogados, Marybell Jara.

 

“Si se contrajo la deuda antes del matrimonio, esta es únicamente persona, a menos que se haya adquirido en beneficio del futuro hogar, con lo cual será cubierta con los bienes sociales adquiridos durante la vigencia del matrimonio; mientras que si se contrajo después de la unión, la deuda seguirá siendo propia, pero podrán afectarse los bienes sociales y hasta los bienes propios del otro cónyuge, si se adquirieron en provecho de la familia”, expresa la abogada.

Cabe señalar que para las uniones de hecho, la forma legal de la convivencia, solo existe el régimen de sociedad de gananciales; sin embargo, existe un Proyecto de Ley que busca reconocer que estas parejas tengan como una opción la separación patrimonial.

Bienes propios

El Código Civil establece una lista de bienes que se mantienen como propios aun dentro de la sociedad de gananciales, por ejemplo: los que aporte cada cónyuge al iniciarse dicho régimen, los que adquiera durante la vigencia de este de forma gratuita (legados, herencias, etc.), los que se adquieran a título oneroso cuando la causa de la adquisición ha precedido a aquella, la indemnización por accidentes o por seguros de vida, los derechos de autor o inventor, etc.

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“Todo lo que no esté dentro de esta lista se presume como un bien social; sin embargo, es posible probar en contra de la presunción a través de diversos documentos probatorios como contratos, transferencias, facturas, boletas para determinar que es un bien propio”, apunta la abogada civil.

La separación patrimonial

En los últimos años se ha visto un notable incremento en el Perú de parejas que optan por la separación patrimonial. Este consiste en un régimen de individualización de los bienes, es decir, cada cónyuge tiene la administración, disposición y gestión de deudas y acreencias de su patrimonio. Por ello, el patrimonio de uno de los cónyuges no se verá afectado por los actos que realice el otro.

Ya que la sociedad de gananciales es el régimen que se inscribe por defecto al contraer matrimonio, para cambiar a la separación de bienes es necesario realizar un trámite antes o después de la unión, en este último caso a través de un proceso llamado sustitución de régimen patrimonial.

La abogada Marybell Jara indica que se puede acceder a este régimen de las siguientes maneras:

1) Bajo acuerdo privado expresando la voluntad de ambos contrayentes. Este acuerdo se eleva necesariamente a escritura pública, para ser inscrito en la SUNARP y sea oponible a terceros.

2) Vía Judicial, en el supuesto que uno de los cónyuges le solicite el cambio de régimen al juez en mérito a la indebida administración de los bienes por parte de su pareja.

3) Vía proceso concursal, en el caso de que uno de los cónyuges entre en este proceso, el cambio de régimen patrimonial se da de pleno derecho; sin embargo, debe inscribirse para que surta efectos frente a terceros.

 

Fuente: diariocorreo.pe
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